住宅ローンを借りた後はどうするのか？（繰り上げ返済）
住宅ローンは定期的に見直しましょう
繰り上げ返済の効果は総支払額の圧縮です
高金利時の住宅ローンがあるなら借り換えを検討しましょう。
公庫融資なら返済方法の見直しがいつでもできる
長期間にわたる住宅ローンの返済中には、借入当時とは状況が異なることも起き、家族の状況や勤務の状況、社会経済の状況など、はじめの借入時点に前提と考えていたことが、変わってしまうことも予想されます。
住宅ローンは借りたままにはせず、年に一度は、残高や金利の確認をしましょう。これからの時代は、パーソナル・ファイナンスといって、家計においても、収入・支出の管理以外に、資産・負債の管理が重要になってきます。
資産・負債の管理の中では、家計にとって、住宅ローンは重要な位置を占めます。定期的に現状確認や見直しを考えることが必要です。
住宅金融公庫融資では、公庫が認めた場合5250円の手数料で、住宅ローンの返済方法の見直しがいつでもできます。返済日の変更、賞与月の変更、毎月返済額と賞与返済額の残元金の変更、返済期間の短縮や延長、元利均等返済と元金均等返済の変更などがあります。自分の状況に合わせた返済方法に変更して無理なく、できるだけ早く完済することを考えましょう。
余裕のある預金や一時収入があったら、繰上げ返済を検討
繰上げ返済とは、予定の返済日より早い時期に繰り上げて返済してしまうことをいいます。元金の一部を繰上げ返済することができます。預金が貯まったり、一時的な収入があった場合には、この制度を利用するのがよいでしょう。
元利均等返済方式の場合は、返済期間短縮型と返済額圧縮型があります。できるだけ早く完済したい人は、返済期間短縮型を選びましょう。返済期間を変えずに毎月返済額を減らしたい人は返済額圧縮型を選びましょう。
一部繰上げ返済のメリットは、繰り上げた期間に対応する利息の支払いがなくなることによる総返済額の圧縮効果です。その圧縮効果は時期が早いほど高くなります。なお、総返済額の圧縮効果の意味では、返済期間短縮型が有利です。
一部繰上げ返済は金融機関によって取扱いや手数料が異なります。住宅金融公庫では、最低100万円以上から取り扱っています。繰上げ返済を実行する月は、繰上げ返済額＋繰上後の1カ月分が引き落としになります。
借り換えメリットのめやすは金利差1％以上、残りの返済期間10年以上、残債500万円以上
借り換えとは、新規に住宅ローンを組んで、その資金で従前のローンを全部繰上げ返済してしまうことです。この場合、新規ローンには、公的融資は利用できませんので、民間金融機関を利用することになります。
民間金融機関で新規に住宅ローンを組みますので、借り入れのための諸経費（契約料・保証料・抵当権設定費用など）がかかります。担保割れ物件でも、対応してくれる場合があります。
従前のローンの金利が高い場合で、返済期間や残債額によっては、借り換えることによって、低金利の利益を享受できる場合もありえます。
借り換えのメリットが借り入れのための諸経費を上回れば、一応総返済額は軽減できることになります。借り換えてメリットがある場合は、金利差1％以上、残りの返済期間10年以上、残債500万円以上がめやすになりますが、新規ローンの申し込み前に、試算表を出してもらって、十分検討しなければなりません。新規ローンが固定金利型でない場合は、将来、金利が上昇して予測とは異なる可能性もあります。
これとよく似ているローンに、住み替えローンというローンがあります。旧宅を売却した際に、不動産価格の値下がりによって従来のローンの残債が残ってしまう場合でも、新規ローンでその分も面倒見てくれるというものです。
