FPコラムライフプランを見直そう | ファイナンシャルプランナー相談、ＦＰ、資産運用【ライフプラン作成工房】

サ高住（サービス付き高齢者向け住宅）

12/04/17: 不動産関連

サービス付き高齢者向け住宅とは、「高齢者住まい法」の改正により創設された介護・医療と連携し、高齢者の安心を支えるサービスを提供する住宅です。この制度は、高齢者が安心して生活できる住まいづくりを推進するために制定されました。

住宅に関する基準の内容

原則として25㎡以上（居間・食堂・台所その他の部分が、高齢者が共同して利用するために十分な面積を有する場合は18㎡以上でも可）
原則として台所・水洗便所・収納設備・洗面設備・浴室が設置されている
(ただし、共用部分に共同して利用するための台所、収納設備、浴室が設置され、各戸に備える場合と同等以上の居住環境が確保されている場合は、各戸に台所、収納設備または浴室を備えなくてもよい)
バリアフリー構造であること（手すりの設置、段差の解消、廊下幅の確保など）

サービスに関する基準

最低限、安否確認と生活相談サービスの提供をしており、ケアの専門家が少なくとも日中建物に常駐している必要がある

＊ケアの専門家とは社会福祉法人・医療法人・指定居宅サービス事業所等の職員医師・看護師・介護福祉士・社会福祉士・介護支援専門員ホームヘルパー1級または2級保持者

契約に関する基準

賃貸借方式の契約と利用権方式の契約があるが、いずれも長期入院などを理由に事業者から一方的に解約できないことになっているなど、居住の安定が図られた契約内容になっている
契約者に請求できる金銭は、敷金、家賃・サービスの対価のみ。権利金やその他の金銭を請求することはできない

＊家賃・サービスの対価の前払金を請求する場合は、

前払い金の算定の基礎、返還債務の金額の算定方法を明示する
入居後3カ月以内に契約を解除、または入居者が死亡したことによる契約終了の場合、（契約解除までの日数×日割計算した家賃等）を除き、前払い金を返還する義務がある
事業者は返還債務を負うことになる場合に備えて、前払金に対し、保全措置を講じておく必要がある
サービス付き高齢者向け住宅の工事完了前に、前払い金を請求することはできない

サ高住向け住宅の優遇措置

補助金：建設費の1/10、改修費の1/3について、国の補助を受けられます。（上限：100万円/戸）
詳細は下記ホームページをご覧ください。
税　金：平成25年3月31日までの間に、「サービス付き高齢者向け住宅」を新築または取得した場合で、一定要件を満たすものについては、所得税・法人税の割増償却、固定資産税の減額、不動産取得税の軽減措置を受けられます。
融　資：建設費について、住宅金融支援機構の融資を利用できます。

以上のことから仮に土地を１億円で取得し、戸当たり建築費675万円を40戸建設すると2,700万円の補助金を受給。固定資産税は約151万万円、不動産取得税は約576万円と初年度合計で727万円の減税になります。

保険見直しセカンドオピニオン新設

12/04/06: 保険相談・保険見直し相談

「保険の見直し」と言ってもその見直す人、見直す方向性で大きく変わります。また、あなたの保障（家族の保障）ですから単純に保険料が削減できればよういというものでもありません。

これまで数多くのライフプランを手掛けさせていただき、そのライフプランニングを通して保障設計させていただくなかで感じたことは、必要以上に保険加入している方が多いと云う事です。つまり「余計な家計負担が生じて貯蓄が上手く出来ていないという本末転倒状態の方」が沢山いらっしゃるという事です。どうしてそのようなことが起きるのか？

それは、保険屋さんに勧められるままに加入している。一般的な平均値で設計したものに加入している。商品から先に選択して加入している。なんとなく自分の感覚で加入している。安いと判断したので加入続きを読む »

住宅取得資金の資金贈与

12/03/28: 不動産関連

住宅取得等資金とは、受贈者が自己の居住の用に供する一定の家屋を新築若しくは取得又は自己の居住の用に供している家屋の一定の増改築等の対価に充てるための金銭をいいます。なお、一定の家屋の新築若しくは取得又は一定の増改築等には、次のものも含まれます。

　その家屋の新築若しくは取得又は増改築等とともにするその家屋の敷地の用に供される土地や借地権などの取得
住宅用家屋の新築(住宅取得等資金の贈与を受けた日の属する年の翌年3月15日までに行われたものに限ります。)に先行してするその敷地の用に供される土地や借地権などの取得

ただし、受贈者の一定の親族など特別の関係のある者との請負契約その他の契約に基づく新築若しくは増改築等又はこれらの者からの取得の対価に充てるものは、非課税の特例の対象となる住宅取得等資金には含まれません。

その家屋の新築若しくは取得又は増改築等とともにするその家屋の敷地の用に供される土地や借地権などの取得
住宅用家屋の新築(住宅取得等資金の贈与を受けた日の属する年の翌年3月15日までに行われたものに限ります。)に先行してするその敷地の用に供される土地や借地権などの取得

相続時精算課税を取得した場合

特別控除：2,500万円
平成23年中の住宅取得資金に係る贈与税の非課税限度額：1,000万円

暦年課税を適用した場合

基礎控除：１１０万円
平成23年中の住宅取得資金に係る贈与税の非課税限度額：1,000万円

＊上記の住宅取得資金に係る贈与税の非課税措置の適用を受けるにあたっては、贈与を受ける人の平成23年中の合計所得金額が2,000万円以下であることが条件

住宅取得資金の贈与の特例が延長されます！

平成24年度税制改正大綱の贈与税の改正予定で主なものは以下の通りです。

＊この税制改正大綱の内容は3月の国会で成立するまでは確定しませんのでご注意ください。

住宅取得等資金の贈与の非課税措置の継続・拡充（平成24年1月1日より）

直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税の特例が継続又は拡充されます。

平成23年は1000万の非課税枠があり、平成24年以降の動向が注目されていましたが、建築する住宅用家屋の状態によって下記の非課税限度額になります。

（非課税限度額）

	省ｴﾈﾙｷﾞｰ性・耐震性を備えた良質な住宅用家屋	その他の住宅用家屋
平成24年	1500万円	1000万円
平成25年	1200万円	700万円
平成26年	1000万円	500万円

適用対象となる住宅用家屋の床面積は240㎡まで。（東日本大震災の被災者の場合は面積制限はありません。）

東日本大震災の被災者の方（震災により住宅用家屋が滅失等をした方又は住宅用家屋が原発警戒区域内に所在する方）の場合は26年まで24年と同じ限度額が適用されます。

省ｴﾈﾙｷﾞｰ性・耐震性を備えた良質な住宅用家屋の要件については詳細な情報がわかり次第お知らせいたします。

建物の床面積を求める場合、壁芯面積と内法面積の二つの方式があります。
壁芯面積とは、部屋の壁などの中心線で囲まれた部分の面積のことです。広告やパンフレットなどに記載される建物面積、あるいは専有面積は、通常はこの壁芯面積のことになります。
しかし、マンション等の区分所有建物の場合は、壁芯面積ではなく、壁の内側の部分の面積(内法面積)で登記されます。つまり、マンションの場合、パンフレットに記載されている専有面積(壁芯面積)よりも、登記上の面積(内法面積)の方がやや狭くなることになります。

売主からの聞き取り調査

12/03/23: 不動産関連

売主の権利主体を確認するには複数の根拠書類を照合して総合的に判断することが重要です。また不動産の所有者と売却を依頼した人が同一人物であるか等基本的なことの確認も大切です。

なぜなら不動産取引に於いては売却を依頼してきた売主が「真の所有者」でない場合も決して珍しくはないからです。

（１）売主が「真の所有者」か否かを様々な資料を基に確認します。

登記証明（登記識別情報通知、登記完了証）を所持しているか
登記記録、登記済証の名義人、住所に相違がないか
売主本人が居住しているか
固定資産税等の納税通知書に記載された納税者は誰か等続きを読む »

不動産調査の流れ

12/03/23: 不動産関連

各々の調査先で入手した資料が必ずしもその不動産の現状を正しく指し示しているとは限りませんので、必ず現地にて資料との照合作業を行い矛盾点、疑問点の確認を行います。

なお、不動産調査は一連の流れとして実施しますが、調査の過程に於いて疑問に感じる部分が少しでもあれば何度でも足を運んで、繰り返し調査を行います。なぜなら疑問点や不安要素を一つも残さないことが不動産調査の基本だからです。

不動産調査の流れ

不動産調査の留意点

12/02/29: 不動産関連

不動産には一見しただけでは分からない問題点や利用上の制限等を抱えている場合が多々あります。十分な調査を怠り、これらの問題が取引後に発覚した場合には、そのことを原因としてトラブルに発展する場合が考えられます。トラブルは一旦発生するとその解決に膨大な時間とお金がかかるものです。納得がいくまでとことん調査を実践することが不動産調査の基本です。また調査をするものが自らの着眼点で疑問点を見出すという部分を経験によって備えなければなりません。また、対象不動産だけではなく隣接する不動産や近隣に到るまで広い視野をもって調査にあたることが肝要です。

不動産の調査

12/02/22: 不動産関連

不動産の売買に於いて取引対象の不動産を調査することは、言うまでもなくとても重要なことです。この不動産の調査には、取引に対してお客様が安心して参加できるようにすることと、取引そのものを安全なものにするといった目的があります。不動産の調査に基づく十分な物件情報は、取引の対象とするか否かの判断材料として、とても重要な要素となります。取引における問題点を事前に明確なものにすることによって、取引参加にあたって不必要なリスクを回避することが出来るからです。徹底した不動産調査に基づく安全な取引を実現することは不動産のプロとして最低限のモラルです。

不動産業に関して

12/02/20: 不動産関連

不動産業を業種別に分類すると１、開発・分譲業、２、流通業（媒介）、３、賃貸業、４、管理業の4つに大分されますが、このうち3の賃貸業と4の管理業は宅地建物取引業には該当しません。つまり3と4に関しては所謂、宅建業の資格は必要ありません。宅建業とは宅地、建物の売買若しくは交換、賃貸の代理若しくは媒介をする行為を業として行うものをいいます。

また宅地建物取引業法弟3条弟１項に定める免許を受けて宅建業を営む者を宅地建物取引業者と云います。（宅建業法弟２条第３号）